부동산을 남의 이름으로 두면 생기는 명의신탁 무효와 처벌

부동산 명의신탁 처벌은 부동산실명법에 과징금과 형사처벌 두 갈래로 규정돼 있다. 정식 명칭이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률인 부동산실명법은 부칙에 따라 1995년 7월 1일부터 시행됐고, 부동산에 관한 물권을 다른 사람 명의로 등기해 두는 행위를 금지 대상으로 삼아 온 것으로 정리된다. 그렇다면 명의신탁약정은 어떤 뜻으로 정의되고, 약정과 등기의 효력은 어디까지 무효가 되며, 뒤따르는 제재는 무엇으로 정해져 있을까. 이 글은 명의신탁의 정의와 무효 규정, 과징금과 이행강제금, 벌칙과 특례, 다른 등기 형태와의 구분을 국가법령정보센터의 법령 조문과 대법원 판결 등 공식 자료를 중심으로 객관적으로 정리한다.

명의신탁약정은 법에서 어떻게 정의되나

명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호에 정의된 개념이다. 조문은 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하는 것을 전제로 한다. 물권에 관한 등기는 타인의 명의로 하기로 하는 약정이 명의신탁약정으로 정의되는 것으로 정리된다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조의 정의 규정은 명의신탁약정의 범위를 넓게 잡아 두고 있다. 조문은 여기서 말하는 등기에 가등기가 포함된다고 밝히고 있고, 위임이나 위탁매매의 형식을 빌린 경우와 나중에 추인한 경우까지 명의신탁약정에 포함하는 것으로 정한다. 같은 조 제2호와 제3호는 자신의 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기하게 하는 실권리자를 명의신탁자로, 실권리자의 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 명의수탁자로 각각 규정한다.

같은 법 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다는 금지 규정을 두고 있다. 명의신탁을 둘러싼 제재 조항이 대부분 제3조 제1항의 위반을 출발점으로 삼고 있어, 정의 규정과 금지 규정이 함께 읽히는 구조로 이해된다.

부동산 명의신탁 처벌은 어떤 조항으로 규정되나

부동산 명의신탁 처벌은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조에 벌칙 조항으로 규정돼 있다. 제7조 제1항은 등기의무를 정한 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하도록 정한다. 제7조 제2항은 같은 규정을 위반한 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정하는 것으로 정리된다.

제7조의 법정형은 명의를 맡긴 쪽과 맡은 쪽에 각각 다르게 설정돼 있다. 국가법령정보센터에 실린 현행 조문은 2020년 3월 24일 시행판이며, 제7조 제1항과 제2항에는 2016년 1월 6일 개정 표기가 붙어 있다. 제7조 제1항은 명의신탁자 외에 제3조 제2항을 위반한 채권자와, 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자도 같은 법정형의 대상으로 함께 열거하고 있다.

같은 법 제12조의2는 양벌규정을 두어, 법인이나 단체의 대표자와 대리인·사용인 등이 업무에 관하여 제7조의 위반행위를 하면 행위자를 벌하는 외에 그 법인·단체·개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과하도록 정한다. 다만 위반행위를 방지하기 위하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다는 단서가 함께 놓여 있다. 조문에 적힌 법정형은 선고할 수 있는 형의 범위를 뜻하는 것이어서, 실제로 어떤 형이 정해지는지는 별도의 양형 판단을 거치는 영역으로 거론된다.

명의신탁 등기의 효력은 어디까지 무효로 정리되나

명의신탁 등기의 효력은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 약정과 물권변동이 모두 무효가 되는 것으로 정리된다. 제4조 제1항은 명의신탁약정은 무효로 한다는 원칙을 한 문장으로 정하고 있다. 제4조 제2항 본문은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 하는 것으로 정한다.

제4조에는 무효의 범위를 조정하는 규정이 함께 놓여 있다. 제4조 제2항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우를 무효에서 제외하는 것으로 정한다. 제4조 제3항은 제1항과 제2항의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정해, 무효라는 결론이 거래에 새로 들어온 제3자에게까지 그대로 관철되지는 않는 구조로 설명된다.

대법원 2022년 5월 12일 선고 2019다249428 판결은 계약명의신탁의 법률관계를 정리하면서, 부동산의 소유자가 명의신탁약정을 알면서 매매계약을 체결한 경우에는 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효가 되어 소유권이 소유자에게 남고, 소유자가 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 명의신탁약정이 무효라도 소유권이전등기는 유효해 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득한다는 취지로 정리되는 사례로 거론된다. 또한 대법원 2019년 6월 20일 선고 2013다218156 전원합의체 판결의 다수의견은 부동산실명법을 위반해 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기를 하였다는 이유만으로 민법 제746조의 불법원인급여에 해당한다고 단정할 수는 없다는 취지를 밝힌 것으로 정리된다. 다만 판례 법리는 각 사건에서 확정된 사실관계를 전제로 형성된 것이어서, 비슷해 보이는 사정이 있다고 해서 결론이 같은 방향으로 정해진다고 일반화하기는 어려운 영역으로 거론된다.

과징금과 이행강제금은 어떤 기준으로 부과되나

과징금과 이행강제금은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조와 제6조에 서로 다른 계기로 규정돼 있다. 제5조 제1항은 등기의무를 위반한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 정한다. 제6조 제2항은 명의신탁자가 과징금을 부과받고도 자신의 명의로 등기하지 않은 경우에 이행강제금을 부과하도록 정하는 것으로 정리된다.

제5조 제2항은 과징금 산정의 바탕이 되는 부동산 가액을 과징금을 부과하는 날 현재의 가액으로 잡고, 소유권은 소득세법 제99조에 따른 기준시가로, 소유권 외의 물권은 상속세 및 증여세법 제61조 제5항과 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 각각 산정하도록 정한다. 제5조 제3항은 세부 부과기준을 부동산평가액과 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려해 대통령령으로 정하도록 위임하고 있다. 같은 법 시행령 제3조의2는 그 부과기준을 별표로 두면서, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다는 단서를 함께 정하고 있다.

이행강제금은 등기 명의와 실제 권리관계의 불일치를 해소하도록 압박하는 장치로 설명된다. 제6조 제1항은 제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자가 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다고 정하면서, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우와 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우를 단서로 두고 있다. 제6조 제2항은 제6조 제1항을 위반한 자에게 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과하도록 정한다.

부동산 명의신탁 처벌에서 제외되는 특례는 어떻게 정해지나

부동산 명의신탁 처벌에서 제외되는 특례는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 규정돼 있다. 제8조는 종중과 배우자, 종교단체 명의의 등기를 세 가지 경우로 나누어 각 호에 열거하고 있다. 조세 포탈과 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에 제4조부터 제7조까지가 적용에서 빠지는 것으로 정리된다.

제8조의 세 가지 유형은 조문에 각 호로 열거돼 있다. 제1호는 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우로, 종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다고 정한다. 제2호는 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우이고, 제3호는 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로 규정된다. 조문에는 2013년 7월 12일 개정 표기가 붙어 있다.

특례는 세 가지 유형에 해당한다는 사정만으로 곧바로 성립하는 구조가 아니라는 점이 조문에서 드러난다. 제8조 본문은 각 호의 유형에 해당하는 동시에 조세 포탈과 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피라는 목적이 없을 것을 함께 요구하고 있어, 목적 요건이 갖추어지지 않으면 특례가 적용되지 않는 것으로 정리된다. 두 요건이 함께 갖추어진 경우에 제8조가 적용을 배제하는 범위는 제4조부터 제7조까지와 제12조 제1항부터 제3항까지로 조문에 열거돼 있다. 목적 요건의 충족 여부는 등기의 경위와 자금의 출처, 등기 이후의 이용 관계 등 개별 사실관계를 종합해 평가되는 영역으로 거론되며, 특정한 신분이나 관계가 있다는 사정만으로 결론이 미리 정해지는 것은 아니라는 점이 함께 언급된다.

명의신탁과 다른 등기 형태는 어떻게 구분되나

명의신탁과 다른 등기 형태의 구분은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 단서에 세 가지 제외 사유로 규정돼 있다. 제2조 제1호 각 목은 채무 변제를 담보하기 위한 이전등기와 가등기를 첫 번째 제외 사유로 정한다. 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 하고 공유로 등기한 경우와, 신탁재산인 사실을 등기한 경우도 제외 사유로 정해져 있다.

가목은 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우를 가리킨다. 담보 목적으로 채권자 앞으로 등기가 넘어가더라도 실권리자의 물권을 감추기 위한 약정이 아니라 채권을 담보하기 위한 구조라는 점에서 성격이 다르게 다루어지는 것으로 설명되며, 같은 맥락에서 담보 목적으로도 활용되는 가등기의 효력은 부동산등기법의 별도 규정 체계로 정리된다. 다만 제3조 제2항은 담보 목적으로 물권을 이전받는 경우에 채무자와 채권금액, 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 제출하도록 정하고, 제5조 제1항 제2호와 제7조 제1항 제2호는 그 서면 제출 의무를 위반한 채권자를 과징금과 벌칙의 대상으로 열거하고 있다.

나목과 다목은 등기의 외형이 비슷해 보이지만 제도의 목적이 다른 경우를 제외한다. 나목은 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우이고, 다목은 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우로 규정된다. 신탁등기를 통해 신탁 관계가 등기부에 드러난다는 점에서 명의를 감추는 명의신탁과 구분되는 것으로 정리된다.

핵심 정리

부동산 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 정의부터 제재까지 하나의 체계로 규율하는 영역으로 정리된다. 같은 법 제2조 제1호가 명의신탁약정을 정의하고 제3조 제1항이 명의수탁자 명의의 등기를 금지한다. 제4조는 약정과 물권변동을 무효로 하되 계약 상대방이 선의인 경우와 제3자에 대한 대항 문제를 단서와 별항으로 조정하는 구조다. 제재는 제5조의 과징금과 제6조의 이행강제금, 제7조의 벌칙 세 갈래로 나뉜다. 제8조는 종중과 배우자, 종교단체에 관한 특례를 두되 조세 포탈 등의 목적이 없을 것을 함께 요구한다. 제2조 제1호 각 목은 담보 목적 등기와 구분소유적 공유, 신탁법상 신탁을 정의 단계에서 제외한다. 다만 어떤 등기가 명의신탁약정에 해당하는지와 특례의 목적 요건이 갖추어졌는지는 개별 사실관계에 따라 평가되는 영역으로 거론된다.