전세권설정등기, 등기소에 신청할 때 갖추는 서류

전세권설정등기 신청 서류는 등기소에 제공하는 신청정보와 첨부정보 두 갈래로 정해져 있다. 전세권 자체는 민법이 정한 물권이고, 등기는 부동산등기법과 부동산등기규칙이 정한 절차를 따른다. 어떤 정보를 어떤 형식으로 내는지도 법률과 대법원규칙에 나뉘어 규정되어 있다.

전세권을 둘러싼 정보는 계약 단계보다 등기 단계에서 갈리는 경우가 적지 않다. 전세권설정등기가 어떤 등기인지, 등기부에 무엇이 기록되는지, 신청할 때 갖추는 서류가 어디에 정해져 있는지, 신청은 누가 어떤 방법으로 하는지를 국가법령정보센터에 게시된 조문을 중심으로 나누어 정리한다.

전세권설정등기는 어떤 등기인가

전세권설정등기는 타인의 부동산에 설정된 전세권을 등기부에 기록해 공시하는 등기에 해당한다. 민법 제303조제1항은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 용도에 좇아 사용하며 수익할 권리를 가진다고 정하고 있다. 부동산등기법은 전세권을 등기할 수 있는 권리 가운데 하나로 함께 열거하고 있다.

전세권의 내용은 민법 물권편에 놓여 있다. 국가법령정보센터에 게시된 민법 제303조는 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정하고, 같은 조 제2항에서 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다고 규정한다. 현행 부동산등기법은 2025년 1월 31일 시행판이며, 제3조는 등기할 수 있는 권리 여덟 가지를 열거하면서 전세권을 네 번째 호에 두고 있다.

전세권과 비슷한 자리에 놓이는 제도로 임차권을 등기하는 절차가 따로 있다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 결정을 받아 임차권을 등기하는 임차권등기명령의 신청 절차는 근거 법률과 신청 구조가 전세권설정등기와 다르다.

전세권설정등기의 근거 법령과 담당 기관을 조문에 따라 정리하면 다음과 같다.

전세권 등기에는 무엇이 기록되나

전세권 등기에는 전세금과 범위, 존속기간을 포함한 여섯 가지 사항이 기록 대상으로 정해져 있다. 부동산등기법 제72조제1항은 전세금 또는 전전세금, 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금, 약정, 도면의 번호를 기록 사항으로 든다. 같은 항 단서는 존속기간과 위약금, 약정에 해당하는 제3호부터 제5호까지를 등기원인에 약정이 있는 경우에만 기록하도록 정한다.

등기관이 기록하는 사항은 권리에 관한 등기의 공통 사항 위에 얹힌다. 부동산등기법 제48조제1항은 순위번호와 등기목적, 접수연월일 및 접수번호, 등기원인 및 그 연월일, 권리자를 갑구 또는 을구의 공통 기록 사항으로 정하고 있다. 국가법령정보센터에 게시된 부동산등기법 제72조제1항은 등기관이 전세권설정이나 전전세의 등기를 할 때에는 제48조에서 규정한 사항 외에 전세금 또는 전전세금, 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금, 민법 제306조 단서의 약정, 부동산의 일부인 경우 도면의 번호를 기록하도록 정하면서, 제3호부터 제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다는 단서를 함께 두고 있다.

전세권 존속기간과 양도에는 민법이 정한 틀이 따로 놓여 있다. 민법 제312조제1항은 전세권의 존속기간을 10년을 넘지 못한다고 정하고, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 10년으로 단축한다고 규정한다. 같은 조 제2항은 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 한다고 정한다. 민법 제306조는 전세권자가 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고 존속기간 내에서 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있다고 정하면서, 설정행위로 금지한 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 두고 있다.

전세권설정등기 신청 서류는 무엇인가

전세권설정등기 신청 서류는 등기소에 제공하는 신청정보와 첨부정보 두 갈래로 나뉘어 규정되어 있다. 부동산등기규칙 제43조제1항은 등기를 신청할 때 제공하는 신청정보의 내용으로 아홉 가지 사항을 정하고 있다. 같은 규칙 제46조제1항은 신청정보와 함께 등기소에 제공하는 첨부정보를 여덟 가지 호로 열거하고 있다.

신청정보는 등기신청서에 담기는 내용에 해당한다. 국가법령정보센터에 게시된 부동산등기규칙 제43조제1항은 부동산의 표시와 신청인의 인적 사항, 등기원인, 등기의 목적을 비롯한 아홉 가지 사항을 신청정보의 내용으로 정하고 있다.

첨부정보는 신청정보의 내용을 뒷받침하는 자료에 해당한다. 부동산등기규칙 제46조제1항은 등기원인을 증명하는 정보와 제3자의 허가나 동의 또는 승낙을 증명하는 정보를 비롯한 여덟 가지 호를 첨부정보로 열거하고 있다. 현행 부동산등기규칙은 2024년 11월 29일 공포된 대법원규칙 제3169호로 개정된 판이며, 제46조는 2025년 1월 31일 시행된 조문이다.

전세권설정등기에는 규칙이 따로 마련한 조문이 하나 더 놓여 있다. 부동산등기규칙 제128조제1항은 전세권설정 또는 전전세의 등기를 신청하는 경우에 부동산등기법 제72조제1항제1호부터 제5호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하도록 정하고 있다. 같은 조 제2항은 전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 해당 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로 제공하도록 정한다.

부동산등기규칙이 정하고 있는 전세권설정등기의 서류 항목을 조문 순서대로 정리하면 다음과 같다.

등기 신청은 누구와 함께 하는가

등기 신청은 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 함께 하는 공동신청을 원칙으로 한다. 부동산등기법 제23조제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정하고 있다. 판결에 의한 등기를 승소한 당사자가 단독으로 신청하는 예외는 같은 조 제4항에 규정되어 있다.

공동신청 원칙에는 여러 예외가 조문에 함께 놓여 있다. 국가법령정보센터에 게시된 부동산등기법 제23조는 소유권보존등기 또는 소유권보존등기의 말소등기를 등기명의인으로 될 자나 등기명의인이 단독으로 신청하도록 하고, 상속과 법인의 합병 등 포괄승계에 따른 등기를 등기권리자가 단독으로 신청하도록 정한다. 부동산표시나 등기명의인표시의 변경 또는 경정의 등기도 각각 단독신청 항으로 나뉘어 있다.

전세권설정등기는 전세금 반환을 둘러싼 여러 제도 가운데 한 자리를 차지한다. 전세금이나 보증금 회수 국면에서 어떤 법적 장치가 함께 놓이는지는 전세보증금 반환을 둘러싼 제도의 일반적 흐름에서 별도로 다루어진다. 민법 제317조는 전세권이 소멸한 때에 목적물의 인도 및 말소등기 서류의 교부와 전세금 반환을 동시이행 관계로 정하고 있다.

전세권설정등기 신청 방법은 무엇인가

전세권설정등기 신청 방법은 등기소를 찾는 방문신청과 전자신청 두 가지로 정해져 있다. 부동산등기법 제24조제1항은 등기를 방문신청 또는 전자신청의 방법으로 신청하도록 정하고 있다. 같은 조 제2항은 신청인이 제공하여야 하는 신청정보 및 첨부정보를 대법원규칙으로 정하도록 위임하고 있다.

신청 방법의 두 갈래는 2024년 9월 20일 공포된 개정으로 방문신청과 전자신청이라는 이름을 갖게 되었다. 부동산등기법 제24조제1항제2호는 전자신청을 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법으로 정하면서, 이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션을 통하여 이용하는 경우를 포함한다고 규정한다. 전자신청이 가능한 등기유형에 관한 사항과 전자신청의 방법은 같은 호 후단이 대법원규칙으로 정하도록 두고 있다.

부동산등기법 제24조제1항이 정하고 있는 신청 방법을 조문 순서대로 정리하면 다음과 같다.

1. 방문신청은 신청인이나 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 정해져 있다.
2. 같은 호 단서는 대리인이 변호사나 법무사인 경우 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면을 제출할 수 있도록 두고 있다.
3. 전자신청은 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법으로 규정되어 있다.

핵심 정리

전세권설정등기는 타인의 부동산에 설정된 전세권을 등기부에 공시하는 등기에 해당한다. 부동산등기법 제72조제1항은 전세금 또는 전전세금과 범위, 존속기간, 위약금 또는 배상금 등을 기록 사항으로 정하고 있다. 같은 항 단서는 제3호부터 제5호까지를 등기원인에 약정이 있는 경우에만 기록하도록 정하고 있다.

전세권설정등기 신청 서류는 부동산등기규칙 제43조의 신청정보와 제46조의 첨부정보로 나뉘어 규정된다. 등기 신청은 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 하는 구조로 놓여 있다. 신청 방법은 방문신청과 전자신청 두 가지로 정해져 있으며, 제공할 신청정보와 첨부정보는 대법원규칙에 위임되어 있다. 구체적인 서류와 절차는 부동산의 형태와 등기원인에 따라 달라질 수 있어 개별 판단이 필요한 영역으로 거론된다.