임대차 계약 갱신과 보증금 증액은 어떻게 규정될까

주택 임대차에서 계약 기간이 끝나갈 무렵의 갱신 가능 여부와, 갱신 과정에서 보증금이나 차임을 어느 정도까지 올릴 수 있는지는 임차인과 임대인 양쪽에게 모두 관심이 큰 영역으로 알려져 있다. 이 부분은 당사자의 합의만으로 자유롭게 정해지는 것이 아니라 주택임대차보호법과 그 시행령이 일정한 틀을 두고 규율하고 있다. 아래에서는 임대차 갱신과 증액에 관한 일반적인 법령 규정을 백과사전식으로 정리한다. 구체적 사안의 적용 여부와 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있는 영역이다.

주택임대차보호법은 임대차 기간과 갱신을 어떻게 정하고 있을까

주택임대차보호법은 임대차의 최소 존속기간을 별도로 정하고 있다. 같은 법 제4조는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하는 것으로 알려져 있다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 되어 있어, 이 규정은 임차인을 보호하는 방향으로 작동하는 구조로 설명된다.

기간이 끝나갈 무렵의 갱신은 크게 두 갈래로 나뉘는 것으로 정리된다. 하나는 별도의 의사표시 없이 일정 조건이 충족되면 갱신된 것으로 보는 묵시적 갱신이고, 다른 하나는 임차인이 적극적으로 갱신을 요구해 행사하는 계약갱신요구권이다. 전자는 제6조, 후자는 제6조의3에 각각 근거를 두고 있다. 두 제도는 발동 방식과 적용 요건이 다르게 설계되어 있어, 같은 갱신이라도 어떤 경로를 따르는지에 따라 법적 효과가 달라질 수 있는 부분으로 본다.

계약갱신요구권은 어떤 규정으로 운영될까

계약갱신요구권은 임대차 3법 개정 과정에서 도입된 제도로, 주택임대차보호법 제6조의3에 규정되어 있다. 이 조항에 따르면 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하는 것으로 정해져 있다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는 것으로 규정된다.

다만 같은 조 제1항은 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 여러 호로 나누어 열거하고 있다. 임차인이 차임을 일정 횟수 이상 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 당사자가 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등이 이에 해당하는 것으로 알려져 있다. 그 가운데 제8호는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 거절 사유로 규정하고 있어, 실거주를 이유로 한 갱신 거절의 근거 조항으로 자주 언급된다. 이러한 사유에 해당하는지, 그리고 실제 거주 의사가 인정되는지는 개별 사안의 사실관계에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역으로 본다.

보증금과 차임의 증액은 어디까지 허용될까

갱신이 이루어질 때 보증금이나 차임을 얼마나 올릴 수 있는지는 별도의 규정으로 통제된다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정하고 있다. 즉 증액의 한도는 제7조가 정하는 기준을 따르도록 연결되어 있는 구조다.

제7조는 차임이나 보증금이 임대주택에 관한 조세·공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 하면서, 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 정하고 있다. 이를 구체화한 주택임대차보호법 시행령 제8조는 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5퍼센트의 금액을 초과하지 못한다고 규정하는 것으로 확인된다. 같은 시행령 조항은 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 관할 구역의 임대차 시장 여건 등을 고려해 그 범위에서 증액청구 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 위임하고 있어, 지역에 따라 적용 비율이 달라질 여지가 있는 것으로 설명된다.

증액의 시기에도 제한이 있다. 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못하는 것으로 정해져 있어, 한 차례 올린 뒤 곧바로 다시 올리는 방식은 법령상 허용되지 않는 구조다. 한편 이러한 증액 한도가 모든 경우에 일률적으로 적용되는지는 묵시적 갱신인지 계약갱신요구권 행사인지, 그리고 새로운 임대차계약 체결로 보는지 등에 따라 해석이 나뉠 수 있는 부분으로 다루어진다.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 어떻게 구분될까

묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도로 제6조에 규정되어 있다. 이때의 존속기간 역시 2년으로 보는 것으로 정리된다. 묵시적 갱신은 당사자의 적극적 의사표시 없이 통지를 하지 않은 상태에서 발동된다는 점에서, 임차인이 명시적으로 갱신을 요구하는 계약갱신요구권과 구분된다.

두 제도는 갱신요구권의 횟수 소진 여부와도 관련이 있는 것으로 설명된다. 일반적으로 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않는다는 해석이 제시되어 있어, 묵시적 갱신을 거친 뒤에도 임차인이 갱신요구권을 따로 행사할 여지가 있다고 정리되는 경우가 많다. 다만 개별 계약의 경과와 통지 여부, 당사자의 의사 등에 따라 어떤 갱신에 해당하는지에 대한 판단이 달라질 수 있어, 구체적 사안에서의 적용은 사실관계에 대한 개별적 검토가 필요한 영역으로 본다.