전세사기와 보증금 미반환은 법적으로 어떻게 다뤄질까

전세사기는 법적으로 어떤 행위를 말할까?

전세사기는 형법이나 주택임대차보호법에 그 자체로 정의된 단일한 법률 용어라기보다, 임대차 과정에서 임차인을 속여 보증금을 가로채거나 회수를 어렵게 만드는 여러 유형의 행위를 통칭하는 표현으로 사용되는 경우가 많다. 일반적으로 거론되는 형태로는 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 임대차계약을 맺는 경우, 주택의 실제 가치나 선순위 권리관계를 숨기거나 거짓으로 알려 계약을 유도하는 경우, 한 사람이 다수의 주택을 사들여 보증금을 돌려막다 반환이 불가능해지는 경우 등이 함께 묶여 설명되곤 한다.

이러한 행위가 형사상 사기죄에 해당하는지는 별도의 판단 영역으로 다뤄진다. 형법상 사기죄는 타인을 기망해 착오에 빠뜨리고 그로 인해 재산상 이익을 얻는 것을 요건으로 하므로, 기망행위가 있었는지와 처음부터 편취의 고의가 있었는지 등을 사안마다 따져 성립 여부가 가려지는 것으로 알려져 있다. 단순히 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못한 상황과, 처음부터 속일 의도가 있었던 경우는 법적 평가가 달라질 수 있다는 점에서 구분되어 논의된다. 즉 전세사기라는 말이 일상적으로 폭넓게 쓰이더라도, 형사처벌 대상이 되는 사기죄의 성립은 그 요건을 갖췄는지에 따라 별도로 판단되는 영역으로 이해된다.

임차인의 보증금은 어떤 제도로 보호될까?

임대차 일반에서 보증금을 보호하는 기본 법령은 주택임대차보호법이다. 같은 법은 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 대항력과 우선변제권이라는 권리를 부여하는 구조를 두고 있다. 대항력은 임차주택의 소유자가 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말하며, 같은 법 제3조는 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생기는 것으로 정하고 있다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 처분될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리로, 같은 법 제3조의2는 대항력 요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생한다고 규정하고 있다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 위해 같은 법 제3조의3은 임차권등기명령 제도를 두고 있다. 임차인이 법원에 신청해 임차권등기가 마쳐지면, 그 뒤 다른 곳으로 이사를 가거나 전입신고를 옮기더라도 이미 확보한 대항력과 우선변제권이 유지되는 효과가 있는 것으로 정해져 있다. 한편 같은 법 제8조는 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인에게 최우선변제권을 두어, 경매 절차에서 일정 금액까지는 다른 담보물권자보다도 앞서 변제받을 수 있도록 하고 있다. 다만 소액임차인의 범위와 최우선변제 금액은 같은 법 시행령에 따라 지역과 시기별로 다르게 정해져 있어, 적용 여부는 주택 소재지의 기준일과 보증금 액수에 따라 달라진다.

전세사기피해자로 결정되면 어떤 절차가 적용될까?

전세사기 피해가 사회적 문제로 부각되면서 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 마련되어 시행되고 있다. 이 법은 일정한 요건을 갖춘 임차인을 전세사기피해자로 결정하고, 주거 안정을 위한 지원을 연계하는 절차를 정한 것으로 설명된다. 피해자 결정은 국토교통부에 두는 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 이뤄지며, 임차주택에 대한 경매나 공매가 진행 중인지, 다수의 임차인에게 보증금 반환 채무를 갚지 못하는 상황이 발생했는지 등 법이 정한 요건을 따져 판단되는 구조로 알려져 있다.

피해자로 결정되면 경매나 공매 절차의 유예나 정지를 신청할 수 있고, 임차주택이 경매로 넘어가는 경우 피해자가 우선매수할 수 있는 권리나 이를 공공기관에 양도해 공공이 주택을 매입하도록 연계하는 방안, 그리고 금융과 세제 지원 및 신용 회복 지원 등이 함께 논의되는 것으로 정리된다. 다만 전세사기피해자로 인정된다는 것이 곧 보증금 전액을 국가가 대신 변제해 준다는 의미는 아니라는 점이 함께 설명된다. 이 법의 지원은 경공매 유예, 우선매수권, 공공매입, 금융지원 등을 통해 거주 안정과 회복을 돕는 데 초점이 있는 것으로 이해되며, 보증금 자체의 보전이 보장되는 제도는 아닌 것으로 구분되어 다뤄진다. 구체적인 인정 요건과 지원 내용, 신청 방법은 시점에 따라 개정될 수 있어 해당 특별법과 그 하위 규정을 확인할 필요가 있는 부분이다.

보증금을 돌려받지 못할 때 법은 어떤 경로를 둘까?

임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 법은 임차인이 권리를 실현할 수 있는 몇 가지 경로를 두고 있다. 보증금 액수나 다툼의 정도가 비교적 분명한 사안에서는 민사소송법상 독촉절차인 지급명령을 신청하는 방법이 거론된다. 지급명령은 변론 없이 서면 심리로 진행되어 비교적 신속하게 집행권원을 얻을 수 있는 절차이나, 상대방이 이의를 제기하면 통상의 소송 절차로 넘어가는 구조다. 이와 별개로 임대차보증금 반환청구의 소를 제기해 판결을 받는 경로도 있으며, 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황이라면 앞서 본 임차권등기명령을 함께 활용해 대항력과 우선변제권을 유지하는 방식이 논의된다.

집행권원을 확보한 뒤에는 임대인의 재산에 대해 강제집행을 진행하거나, 임차주택이 경매에 들어가는 경우 배당 절차에 참여해 보증금을 회수하는 흐름이 일반적으로 설명된다. 다만 경매를 통해 보증금을 전부 회수할 수 있는지는 단정하기 어렵다. 임차인의 우선변제권이 선순위 근저당권 등 다른 담보물권보다 앞서는지, 임차주택의 매각 대금이 얼마인지, 같은 주택에 다른 권리자가 얼마나 있는지에 따라 배당받는 금액이 달라지기 때문이다. 매각 대금이 보증금에 미치지 못하면 부족분은 임대인의 다른 재산을 대상으로 별도의 강제집행이 필요할 수 있다. 이처럼 법은 보증금 회수를 위한 여러 경로를 마련해 두고 있으나, 최종적으로 얼마를 돌려받는지는 권리의 순위와 시세, 매각 가액 등 개별 사안의 사정에 따라 달라질 수 있는 영역으로 이해된다.