상가 권리금은 법적으로 어떻게 보호될까

상가 점포를 거래할 때 보증금이나 차임과는 별개로 오가는 금전을 가리켜 흔히 권리금이라고 부른다. 오랫동안 거래 관행으로만 다뤄지던 권리금은 2015년 상가건물 임대차보호법 개정으로 법령에 그 정의와 보호 규정이 들어오게 됐다. 권리금이 무엇으로 정의되고, 임차인이 권리금을 회수할 기회가 어떤 방식으로 보호되도록 정해져 있는지를 법령 조문 중심으로 정리한다.

권리금이란 법적으로 무엇을 의미할까

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하거나 하려는 자가 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형과 무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로, 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가로 규정하고 있다. 같은 조문은 이러한 권리금을 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 지급하기로 하는 계약을 권리금 계약으로 정의한다.

이 정의에 비추어 법령상 권리금은 임대인에게 내는 보증금이나 차임과는 성격이 구분되며, 일반적으로 영업의 가치를 다음 임차인에게 넘기는 과정에서 임차인과 신규임차인 사이에 오가는 대가로 이해된다. 다만 권리금이 어떤 항목으로 구성되고 그 액수가 얼마로 평가되는지는 개별 영업의 사정에 따라 달라질 수 있는 부분으로 본다.

임대인의 권리금 회수기회 방해 금지는 어떻게 규정될까

권리금 보호 규정의 핵심은 제10조의4의 권리금 회수기회 보호다. 이 조문은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있다.

같은 조 제1항은 금지되는 방해행위를 네 가지로 나열한다. 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 행위, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 조세와 공과금이나 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위가 그것이다. 다만 같은 항 단서는 제10조 제1항 각 호에 따른 계약갱신 요구 거절 사유가 있는 경우에는 이러한 방해 금지 의무가 적용되지 않는 것으로 정하고 있다.

임대인이 신규임차인을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇일까

법령은 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하더라도 정당한 사유로 보는 경우를 제10조의4 제2항에 두고 있다. 일반적으로 거론되는 경우로는, 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우가 조문에 규정돼 있다.

한편 권리금 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않는 임대차도 있다. 제10조의5는 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와, 국유재산법에 따른 국유재산이거나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우를 적용 제외 대상으로 정한다. 다만 대규모점포 등에 해당하더라도 전통시장은 그 제외 범위에서 빠지는 것으로 규정돼 있다.

권리금 회수가 방해되면 어떤 책임이 따를까

제10조의4 제3항은 임대인이 같은 조 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한이 규정돼 있다. 또한 같은 조 제4항은 이 손해배상 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하는 것으로 정하고 있다.

이와 함께 같은 조 제5항은 임차인에게도 협력 의무를 두어, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임 지급 자력이나 의무 이행 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 규정하고 있다. 거래 기준과 관련해서는 제10조의6이 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정해 그 사용을 권장할 수 있도록 하고, 제10조의7이 권리금 감정평가 기준의 고시 근거를 두고 있다. 다만 실제 사안에서 방해행위에 해당하는지, 손해가 어떻게 산정되는지는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있는 영역으로 본다.